Новости строительства

Обзор первичного рынка жилой недвижимости Петербурга

22.08.2011 г.

Предложение

По данным АРИН, в течение второго квартала 2011 года, объем ввода жилья составил 478005 квадратных метров (включая реконструкцию и индивидуальное строительство), это на 29% больше, чем в первом квартале 2011 года.

Лидерами по вводу в первом полугодии 2011 года оказался Выборгский район за счет сдачи в эксплуатацию первой очереди ЖК «Северная Долина».

«По итогам 2 квартала 2011 года объем предложения жилья в Санкт-Петербурге составляет 2 363 тыс. кв. м, что на 7% больше, чем по итогам предыдущего квартала», – рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.

Основной объем предложения – это жилье массового спроса (класс «эконом», «комфорт» и «комфорт+»), на него приходится 83% всего предложения. На долю жилья класса «бизнес» и «элита» приходится соответственно 8% и 9%.

Оксана Малеева отмечает, что наибольшее предложение сконцентрировано в Приморском районе – на него приходится 24% всего предложения

Основные зоны концентрации квартир эконом-класса – ближайшая область (Бугры, Колтуши, Кудрово, Мурино, Отрадное), окраины города (Парнас, Парголово) и Шушары.

Квартиры класса «комфорт» наиболее широко представлены по всему городу (за исключением центральных и околоцентральных районов). Наибольшее предложение – Приморский и Выборгский районы, а также Московский и Невский районы.

Квартиры повышенной комфортности – «комфорт+» – расположены в популярных спальных районах, а также в районах, приближенных к центру города. Среди них – Московский, Василеостровский, Выборгский, Приморский, Калининский.

Бизнес-класс расположен преимущественно в Петроградском, Московском и Василеостровском районах.

Элитные квартиры предлагаются в Центральном и Петроградском районах.

Start-up проекты

По данным АРИН, в течение второго квартала 2011 года, в продаже появились 15 новых проектов (включая дополнительные очереди уже продаваемых проектов), которые составляют около 17 тыс. квартир, площадью 862 тыс. квадратных метров.

Всего в течение первого полугодия 2011 года в продаже появилось 39 новых проекта или 25,5 тыс. квартир (1,3 млн. квадратных метров).

Оксана Малеева говорит, что новые проекты относятся преимущественно классу «эконом» и «комфорт».

Городские жилищные программы

Продолжается поддержка жилищной сферы со стороны государства. Оксана Малеева говорит, что в Санкт-Петербурге, в настоящее время действует 5 городских целевых жилищных программ:

• «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»;

• «Молодежи – доступное жилье»;

• «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»;

• «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты»;

• «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

По данным Администрации Правительства Санкт-Петербурга, по итогам 2010 года в рамках всех 5 целевых программ оказана поддержка 7559 семей. Наибольшая категория – расселение коммунальных квартир (3711 семей, в том числе за счет инвесторов – 1704 семей). Общая сумма государственного бюджета, освоенного в 2010 году, составила 2 млрд. 499,8 млн. рублей.

Кроме того, осуществляется строительство и передача квартир ветеранам Великой Отечественной Войны. В 2009–2010 годах Комитетом по строительству Санкт-Петербурга построено и введено в эксплуатацию 5824 квартиры, за счет средств инвесторов завершено строительство, оформлены в собственность Санкт-Петербурга 2152 квартиры.

В 2011 году на реализацию целевых программ Санкт-Петербурга по улучшению жилищных условий граждан будет направлено 3,17 млрд. рублей. В том числе:

• на развитие долгосрочного жилищного кредитования – 550 млн. рублей,

• на программу «Молодежи – доступное жилье» – 2 млрд. рублей,

• на программу обеспечения жильем работников бюджетной сферы – около 20 млн. рублей,

• на приобретение жилищных сертификатов – 100 млн. рублей (в три раза меньше, чем в 2010 году),

• на расселение коммунальных квартир – 500 млн. (в два раза меньше, чем в 2010 году).

По итогам 2010 года город за счет бюджета построил 323 тыс. квадратных метров жилья, в 2011 году ожидается строительство порядка 428 тыс. квадратных метров жилья.

Ипотека

По данным АРИН, в течение II квартала 2011 года в Санкт-Петербурге было выдано 5076 кредитов на сумму около 10 млрд. 420,9 млн. рублей, что в 1,7 раз больше кредитов, чем в первом квартале 2011 года. Всего в течение первого полугодия 2011 года было выдано 7794 кредита на сумму около 16 млрд. 282,2 млн. рублей.

Оксана Малеева отмечает, что увеличение количества выданных кредитов связано со стабилизацией и ростом доходов населения и смягчением условий ипотечных программ. По прогнозам ведущих банков, в 2011 году число ипотечных кредитов увеличится в два раза по сравнению с 2010 годом, приблизившись к показателям докризисного 2008 года. Общая сумма кредитов в 2011 году составит максимум 30 тыс. млн. рублей.

В первом полугодии 2011 года основным игроком рынка ипотечного кредитования остался Северо-Западный банк Сберегательного банка России, доля выданных им кредитов составила 35,6%. Среди прочих причин лидирующего положения Сбербанка – введение в марте 2011 года акции «8–8–8» в рамках программы «Ипотечный+» дополнительно к введенной в 2010 году ипотечной программе «10–10–10».

«Стабилизация на строительном рынке, а также спрос на ипотечное кредитование способствует увеличению конкуренции среди банков», – говорит Оксана Малеева. В течение первого полугодия 2011 года отмечается снижение общей доли государственных банков («Сбербанк России», «ВТБ 24», кредитные программы АИЖК) и увеличение доли коммерческих банков: с 30% в начале 2011 года до 50% кредитов по итогам перового полугодия 2011 года

Дальнейшему оживлению ипотечного кредитования могут способствовать:

• Увеличение числа банков, работающих на первичном рынке – по итогам 2011 года прогнозируется их увеличение с 7–8 в 2010 году до 13–15;

• Снижение ставок по кредитам – по данным Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства в марте средняя ставка по кредиту составляла 12,5%, и по прогнозам до конца года еще снизится;

• Смягчение условий выдачи кредитов

Спрос

По данным АРИН, по итогам второго квартала 2011 года объем продаж квартир на первичном рынке составил порядка 506 тыс. квадратных метров или 7,6 тыс. квартир. По сравнению с первым кварталом 2011 года произошло уменьшение проданных квартир, связанное с сезонным спадом.

«Появилась тенденция увеличения приобретаемой площади квартиры, – рассказывает Оксана Малеева. – Это обусловлено оживлением рынка ипотечного кредитования: течение 2 квартала 2011 года количество выданных кредитов увеличилось почти в два раза по сравнению с первым кварталом 2011».

Превалирующий объем продаж квартир приходится на жильё массового спроса (эконом, комфорт, комфорт+) – 89%. При этом основную долю занимает класс «комфорт» – 53%, на класс «эконом» приходится 29%. Оставшиеся 11% приходятся на сегменты высокого класса – «бизнес» и «элита».

Оксана Малеева отмечает, что темпы продаж квартир зависят от ряда факторов. Среди основных можно выделить следующие:

1. Уровень цен;

2. Местоположение (в том числе удаленность от метро, от КАД, наличие городской прописки, близость парков и водоемов и пр.);

3. Стадия строительства;

4. Репутация застройщика;

5. Тип договора;

6. Объем предложения квартир в комплексе;

7. Активность конкурентов в окружении

Наиболее высокие темпы продаж характерны для эконом-класса, компаний, предлагающих существенные скидки, при условии их хорошей репутации. Основной объем продаж приходится на этап 50–70% готовности комплекса, когда человек наиболее лояльно относится к покупке, при этом выбор квартир не сильно ограничен.

Цены

По данным АРИН, на конец первого полугодия 2011 года, средневзвешенная стоимость кв. м на первичном рынке составляет 75793 рубля за квадратный метр. По сравнению с пиковым 2008 годом, падение цен составило около 10%.

«В течение 2010–2011 года наблюдается стагнация цен, – говорит Оксана Малеева. – При этом меняется структура предлагаемого жилья: уменьшается доля квартир высокого класса и соответственно увеличивается доля жилья массового спроса. За счёт этого средневзвешенные цены на рынке продолжают снижаться».

Среди основных ценообразующих факторов на первичном рынке жилой недвижимости можно выделить следующие:

1) Уровень цены;

2) Характеристики местоположения (близость к городу, социальное окружение, видовые характеристики);

3) Транспортная доступность (загруженность трасс, близость к станции метро, к КАД);

4) Уровень конкуренции в окружении;

5) Стадия готовности жилого дома;

6) Наличие отделки

7) Тип квартиры (кол-во комнат, площадь, этаж)

Специалисты АРИН отмечают, что в разрезе классов жилья, с 2010 года наблюдались незначительные колебания цен за счёт появления новых проектов.

Оксана Малеева говорит, что характеристики местоположения являются значимым ценообразующим фактором. Наиболее высокие цены наблюдаются в центральных и околоцентральных районах, где преимущественно реализуются жилые комплексы высокого класса (Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы). Наиболее низкие цены – в областных районах, где строятся жилые комплексы эконом класса.

Уровень цен на квартиры в жилом комплексе возрастает по мере строительства дома. Согласно накопленному опыту компании «АРИН», ежеквартальное увеличение цен составляет около 2–3% (без учета рыночного роста).

В сегменте массового спроса, зачастую квартиры предлагаются либо с полной отделкой, либо предусматривают возможность дополнительного заказа отделки. Стоимость такой услуги составляет 4–10 тыс. рублей за квадратный метр. В сегменте жилых объектов высокого класса («бизнес» и «элита») отделка, как правило, не предлагается.

Прогнозы

В течение первого полугодия 2011 года в продаже появилось 1310,7 тыс. квадратных метров жилья или 25,5 тыс. новых квартир. По предварительным данным АРИН, до конца 2011 года в продажу выйдет еще порядка 15 тыс. квартир. Превышение объема ввода в 1 полугодии 2011 года связано с выходом на рынок ряда крупных проектов – третья очередь «Северная Долина», «Ленинский парк» и пр.

Таким образом, годовой объем предложения за 2011 год составит порядка 4,1 млн. квадратных метров или 68 тыс. квартир. Для сравнения, по итогам 2010 года годовой объем предложения составил 3,7 млн. квадратных метров или 62 тыс. квартир (рост 11%).

Оксана Малеева отмечает, что основными факторами, влияющими на изменение объема продаж, являются: увеличения доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов, активность государственных программ, а также соотношение с текущим объемом предложения на рынке.

На основе полученных показателей, специалисты компании АРИН рассчитали потенциальный объем продаж квартир, который составит в 2011 году около 2 млн. квадратных метров, или 34 тыс. квартир, то есть останется на уровне 2010 года.

По данным АРИН, предпосылок для активного роста цен в среднесрочной перспективе нет. Это связано с большим количеством заявленных проектов, в том числе комплексного развития территорий.

Источник: Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН)



Предыдущая новость
22.08.11 Объем международных сделок с недвижимостью вырос на 50%

Следующая новость
24.08.11 В Петербурге качество проводимого ремонта кровель взяли на особый контроль



Смотри также: Все новости >>
Подписаться на рассылку новостей портала >>

Рейтинг@Mail.ru
наверх